Qu'est-ce qu'une promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente est une convention. Elle contient un engagement du promettant (le lotisseur) de vendre un lot (terrain) à des conditions prédéterminées. Elle ouvre une option d'achat au profit du bénéficiaire (l'acheteur).

La promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur, le bénéficiaire reste libre d'acheter ou non le terrain.

Quand peut-on signer une promesse unilatérale de vente ?

La signature de la promesse de vente dépend de l'autorisation d'urbanisme du lotissement délivrée par la mairie.

Lotissement faisant l'objet d'un permis d'aménager

Un projet de lotissement qui prévoit la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs fait l'objet d'un permis d'aménager.

C'est également le cas pour un lotissement situés dans les zones suivantes :

• Périmètre d'un site patrimonial remarquable

• Abords des monuments historiques

• Site classé ou en instance de classement

Aucune promesse de vente ne peut être signée et aucun acompte ne peut être demandé  avant la délivrance du permis d'aménager.

Attention

le lotisseur ne peut pas vendre un terrain avant d'avoir achevé les travaux d'aménagement. Cependant, il peut le vendre s'il en a obtenu l'autorisation dans le permis d'aménager ou par un arrêté de la mairie.

S'il ne respecte pas cette obligation il encourt une amende de 15 000 € .

Lotissement faisant l'objet d'une déclaration préalable

Un projet de lotissement sans création ou aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs fait l'objet d'une déclaration préalable de travaux.

Il est soumis à permis d'aménager quand il est situé dans les zones suivantes :

• Périmètre d'un site patrimonial remarquable

• Abords des monuments historiques

• Site classé ou en instance de classement

Le lotisseur peut signer une promesse unilatérale de vente avant l'obtention du certificat de non-opposition à la déclaration préalable de la mairie. Elle prévoit une condition suspensive de non-opposition à la déclaration préalable.

À noter

L'acte de vente définitif est signé après la décision de non opposition à la déclaration préalable de la mairie.

Quel est le contenu de la promesse de vente ?

La promesse de vente doit obligatoirement indiquer les informations suivantes :

• Coordonnées du vendeur et de l'acheteur

• Consistance du terrain, surface de plancher constructible

• Délimitation du terrain issue d'un bornage

• Prix de vente

• Délai de livraison du terrain

Elle contient également les informations suivantes :

• Mode de financement

• Hypothèques et servitudes qui pèsent sur le terrain

• Conditions suspensives de prêt, d'obtention d'un permis de construire...

Différents délais peuvent y figurer :

• Délai de levée d'option (décision d'achat du bénéficiaire)

• Délai d'accomplissement de chaque condition suspensive figurant dans la promesse

• Délai éventuellement accordé, après la levée d'option, pour signer l'acte authentique de vente

Les diagnostics suivants sont joints à la promesse de vente :

• État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)

• Étude de sol dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux

• État des nuisances sonores aériennes dans les zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit

Des documents sont obligatoirement remis au bénéficiaire de la promesse de vente :

• Permis d'aménager

• Règlement de lotissement, et/ou cahier des charges s'ils existent

Si la promesse de vente ne mentionne pas le descriptif du terrain résultant du bornage, le bénéficiaire peut demander l'annulation de la vente du terrain. Il a 1 mois à partir de la signature de l'acte authentique de vente pour saisir le tribunal judiciaire. L'avocat est obligatoire.

Tribunal judiciaire

Faut-il verser une somme d'argent au vendeur ?

Une indemnité d'immobilisation du terrain peut être demandée à l'acheteur. Elle est versée en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de vendre son bien immobilier exclusivement à l'acquéreur désigné.

L'indemnité est versée le jour de la signature de la promesse de vente. Elle ne peut pas dépasser 5 % du prix de vente.

Elle est consignés sur un compte bloqué. Les fonds sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente.

Si l'acquéreur se rétracte, l'indemnité lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées, l'indemnité est rendue dans un délai de 3 mois.

Si le bénéficiaire de la promesse renonce à acheter passé le délai de rétractation ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai de levée d'option, l'indemnité est conservée par le propriétaire.

En cas de levée d'option, la somme versée se transforme en acompte imputable sur le prix de vente à acquitter.

À noter

L'indemnité d'immobilisation est obligatoire quand la promesse de vente signée par une personne physique a une durée de plus de 18 mois.

Comment signer et notifier la promesse unilatérale de vente ?

La promesse de vente peut être réalisée sous la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique.

Elle doit être réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), sauf quand un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).

Dans le cas d'un acte sous signature privée, la promesse de vente est enregistrée dans les 10 jours ouvrables au bureau d'enregistrement du centre des impôts par le vendeur ou l'acheteur. Cet enregistrement coûte 125 €.

Centre des impôts fonciers et cadastre

Quel est le délai de rétractation ?

L'acheteur peut se rétracter dans un délai de 10 jours.

Ce délai démarre le lendemain de la 1^re présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente ou de sa remise en main propre.

Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1^er jour ouvrable suivant.

La rétractation doit être notifiée au vendeur par lettre RAR.

Si l'acquéreur se rétracte, l'indemnité d'immobilisation qu'il avait versée, lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Attention

le délai de rétractation s'applique uniquement aux terrains pour lesquels le vendeur a bénéficié d'un permis d'aménager.